案情介绍：
2013年9月11日，徐某某（乙方）与张某某（甲方）签订《购房合同>，约定甲方自愿将其房屋出售绐乙方，房屋坐落于某市某某名城某幢某单元某层某号，建筑面积为76.04平方米，套内建筑面积为64.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为11.21平方米。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
房屋买卖对方违约不履行合同怎么办
按建筑面积计算价款，房屋单价为每平方米8548元，总金额65万元。乙方在2013年9月11日前付给甲方定金40万元，上述定金在乙方最后一次付款时冲抵房款；乙方在房屋产权证、土地使用证过户手续办理完毕之日付款25万元。甲乙双方定于2014年2月日正式交付该房屋，定于2014年2月，日前向有关机关申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。甲乙双方同意，双方应于本合同生效之日起，到房地产主管部门办理过户手续。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。
合同第八条约定，甲方如不按合同约定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
合同签订当日，徐某某向张某某支付了40万元现金作为购房价款。2014年1月18日，徐某某再向张某某支付了6万元购房价款。此后，张某某一直未将房屋交付给徐某某，也未将房屋过户给徐某某。经多年多次催告，张某某均未履行合同约定的义务。
法院认为，无证据证明张某某购买了涉案房屋，也无证据证明张某某是该房屋的产权人，更无证据证明张某某取得了该房屋产权人的授权和追认，所以原被告签订的《购房合同》，虽然具有《合同法》关于合同成立和效力的条件，但能否转移标的物存疑。不仅如此，被告张某某在合同签订后，也未将标的物房屋移交原告徐某某和过户，已构成违约，原告徐某某因此要求解除合同符合《合同法》的规定。
合同解除后，财产应当返还，被告张某某根据合同取得的徐某某定金、购房款合计46万元应予返还并支付利息。合同解除后，违约方仍需根据合同约定向守约方支付违约金。因张某某违约，徐某某要求其支付违约金的理由成立，其主张的违约金金额偏高，法院依法予以酌情调整！
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八、六十、九十四、九十七条的规定，判决如下：
一、解除徐某某与张某某于2013年9月11日签订的《购房合同》；
二、张某某于判决生效之日起十日内返还徐某某460000元，并支付利息（其中400000元从2013年9月11日计息，60000元从2014年1月18日计息，至判决确定的付款期限届满之日止，利率执行同期中国人民银行贷款基准利率）；
三、张某某于判决生效之日起十日内支付徐某某违约金46000元；如未按判决确定期间履行给付金钱义务，应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10702元，由张某某承担。
律师点评：《中华人民共和国合同法》规定“第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，本案中，因为被告张某某没有履行合同约定的义务，所以原告方在合同约定的解约条件成就时，有权解除合同并追究对方的违约责任。
法律建议：本案中的徐某某和张某某本来是关系不错的朋友，所以徐某某才在张某某没有出示房产证的情况下于签约当天支付了40万现金，并在后期支付了6万购房款，从而遭受了如此巨大的损失，而且催收几年不果。由此可见，具备法律意识是多么的重要，如果本案中他审查了张某某的证件并寻找第三方作为中间人，就能够将风险降到最低，甚至根本不会损失46万。所以，当事人在从事相关交易时，可以考虑委托专业的房产律师进行对风险的防范。河南天荣律师事务所房产律师团队，专注房产交易安全20年，如果您有需要，可以在天荣律所网站联系天荣律师，咨询电话：180 3923 0949/130 0762 0033（微信同号），我们会为你提供专业的房产法律解答！