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中介工作人员占据房款逃逸,中介公司是否要先行赔付?

发布时间:2017-11-13     发布人:郑州天荣房产律师     浏览量:    分享到:

房屋买卖居间活动中,中介工作人员将收取的房款、佣金等费用占为己有,并发生逃匿行为,买房人面临的问题是如何追回钱款,保障自身经济利益。在处理该类纠纷时,为充分救济买房人的受损权利,可以通过判断工作人员的行为是否构成职务行为,从而由中介公司先行赔付,再由中介公司向其员工问责。

郭某诉A中介公司等居间合同纠纷案

案情简介

2009年年底,A中介公司向原告郭某提供了位于涉讼房屋的售房信息,A公司业务主任张某经办居间事宜。当日,原告向A公司支付了5000元涉讼房屋中介服务费,A公司开具收据。

2010年1月17,原告于支付了购房定金5万元,张某向原告出具了盖有收款人为出售方王某、收款见证方为B公司印章的《定金收据》一份。期间,原告签署了一份由张某提供给其的盖有出售方王某印鉴的《上海市房地产买卖合同》,并于2010年3月底从张某处领取了房屋的产权证,产权人登记为原告。同年4月21日、22日,原告又向张某支付了6400元代缴税费、3000元银行贷款费用,同年6月11日又向张某支付了2万元。

同年6月,原告至涉讼房屋处查看,发现房屋正在装修,并被房东告知此房并未出售,原告即于同年6月21日至A公司要求退款,张某表示是房东违约不想卖房了,并向原告出具《保证书》一份,内容如下:“本人张某保证将郭某购买的房子办好,如2010年6月22日没有办好,我将会先退还郭某所付出的所有款项共计捌万肆仟元整。保证人张某,并附身份证号。”出具《保证书》后,张某提供了驾驶证复印件一份,同时,陈某也提供了居住证复印件一份,并在旁写下“直属经理”,两份材料复印在一页上,与上述《保证书》用两道线连接,并注明了“供保证书使用”。

中介工作人员占据房款逃逸

事后,张某未兑现《保证书》中的承诺,并且下落不明,原告发现上述房屋的产权人王某并不存在,王某及B公司的印鉴均系张某伪造,张某交给原告的产证也系伪造,故于2010年6月30日与A公司一起向公安局报案。在法院同期审理的其他居间合同纠纷案中,A公司在庭审质证时称张某系公司的业务主任,其杜撰了王某这一人物,以合同形式实施诈骗。

原告郭某诉称,A公司内部管理混乱,提供未经核实的虚假房源对原告构成合同违约行为,直接侵犯了原告的合法财产权利,造成原告经济损失。陈某提供居住证为原告被骗债务进行担保,应与A公司承担连带赔偿责任。为此,原告诉至法院,要求判令:(1)A公司返还原告中介费5000元;(2)A公司赔偿原告经济损失79900元(7万元定金、3000元贷款费用、6400元税费、500元消除不良贷款记录费用),陈某对该债务承担连带清偿责任。

被告A公司辩称:(1)A公司与原告未签订过居间协议,双方也无事实上的居间关系。原告提供的房屋买卖合同并非在A公司签署,A公司的员工对此并不知情,A公司开具的5000元的收条是由张某转付的场地借用费,张某称其好友托其帮忙买房,A公司对该套房源的情况并不清楚。(2)张某的行为系个人行为,而非职务行为,不应由A公司承担张某所收款项的赔偿责任。理由如下:(1)原告都是与张某个人发生的付款行为,原告没有理由可以相信张某是代表A公司的,本案不存在表见代理的情形。(2)从张某的个人收款、假产证的交付、提供个人保证书及原告的事后报警等行为,均证实原告已确认所有的行为均为张某的个人行为。(3)原告主张的7.99万元的损失无充分证据予以证实:①关于5万元定金,王某及B公司出具的5万元定金的收据的真实性已被否定,根本就没有王某这个人,B公司的章也是假的,且房屋买卖合同中也没有对房款如何支付进行约定,故原告支付5万元定金的依据不足;②关于张某个人所书写的收据,现目前无证据证明是张某本人所写,只有当张某归案后,才能确定张某是否收取过上述款项。(4)原告未尽审慎义务,轻信张某,导致张某诈骗成功,原告本身也应对自身损失承担相应责任。综上,要求驳回原告对A公司的诉请。

被告陈某辩称:同意A公司的答辩意见。此外,其向原告提供居住证并在居住证旁写下“直属经理”只是为了向原告确认张某是A公司的员工,故不同意为张某的诈骗行为承担担保责任。

法院判决

最后法院判决原告某与被告A公司所建立的居间合同关系无效;被告A公司返还原告郭某人民币7.99万元。陈某债务承担依据不足。

法律分析

根据相关法律规定,违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同应为无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,双方的争议焦点主要集中在原告与A公司间是否存在居间合同关系,以及张某收取原告款项的行为是否属职务行为。法院经审理认为,A公司就虚假的售房信息与原告建立的居间合同关系无效,且张某的行为构成职务行为,故A公司理应依法将其基于无效合同所取得的钱款返还给原告。原告基于陈某向原告提供居住证复印件的行为要求其对A公司的债务承担连带清偿的保证责任依据不足。A公司与张某间的纠纷,应由A公司与张某另行解决,不属于本案处理范围,也不应成为A公司拒绝向原告承担责任的理由。

本案争议焦点有二,一为原告与A公司间是否存在居间合同关系;二为张某收取原告款项的行为是否属职务行为。在本案中,原告虽然未能提供书面居间合同证明其与A公司间存在居间合同关系,但A公司开具的交款人为原告、收款事由为“讼争房屋中介服务费”的收据足以证明原告与A公司间存在事实居间关系,A公司辩称该收据系张某因帮好友买房而向A公司支付的场地借用费的辩解意见,与上述收据的内容完全不符,故应认定原告与A公司存在居间合同关系,但因房源信息虚假,该合同应为无效。

关于张某的行为是否为职务行为,可以通过借鉴雇主责任中职务行为的认定标准来界定。雇主责任是指雇主对雇员在执行职务时致人损害的行为承担的赔偿责任。最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《人身损害赔偿解释》)第8条和第9条以所有制为区分标准,分别规定了法人等的工作人员职务侵权责任与雇主责任。《侵权责任法》第34条更是明确规定用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的,由用人单位承担侵权责任。一般认为,以雇主名义实施、经雇主授权、行为应与授权有内在联系的行为,即为职务行为。具体到本案,张某行为的外在表现形式与内在利益归属关系都鲜明地呈现出职务行为的典型特征。且张某在整个事件的发生、发展过程中所扮演的角色、发表的言论、采取的应对,也充分表明了法人与其成员之间的授权委托关系。因此,A公司应对张某的行为承担雇主的替代责任。

法律法规链接

《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

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