离婚后的房屋产权变更案例

张先生与妻子李女士在婚姻关系存续期间，以6.5万元的价格购置了住宅房屋一套，房权证上所有人登记为张先生。2016年3月，二人登记离婚时在离婚协议书中约定：夫妻共同财产中的住宅房屋一套归男方所有，存款20万元归女方所有。该协议书采用了省民政厅统一印制的格式文本，上面加盖了区民政局婚姻登记处的公章及婚姻登记员的个人印章。2017年8月，张先生因做生意急需资金，将该住宅房屋以30万元的价格出售给吴先生。张、吴到房管局办理房屋产权过户时，被告知需要征得李女士同意并要求其到现场签字。李女士对张、吴二人的房屋买卖合同并无异议，但出于对张先生的怨恨，拒不到现场签字，致该房屋至今一直无法办理过户手续。张先生咨询了很多人，意见不一，张先生一时不知该如何处理，遂来我所咨询。

【天荣律师解答】首先，需要明确的是该房屋目前仍属于张先生与李女士的共同财产，属按份共有，二人各占50%的比例。对此，可能有不同的意见，认为房屋产权证上登记的是张先生的个人财产，况且民政局出具的离婚协议书也明确了房屋归张先生所有，因此该房屋应当属于张先生的个人财产。笔者认为，这种观点片面、机械地理解了法律，是错误的。因为：第一，房屋原属于夫妻共同财产。2001年修订的《婚姻法》明确规定了夫妻婚后所得共同制，尽管该法与2007年新颁布的《物权法》有冲突，但前者属特殊法后者属一般法，在发生法律冲突时，根据特殊法优先的法律适用原则，在处理婚姻家庭关系时应当优先适用《婚姻法》的相关规定，因此该房屋原属于夫妻共同财产。第二，张先生未取得该房屋的全部产权。虽然离婚协议书上明确载明了该房屋归张先生所有，但该协议仅仅是离婚当事人双方就离婚时财产分割、子女抚养等达成的一种民事协议，并不具有强制力，张先生不能据此而取得物权。第三，该房屋目前属于张先生与李女士按份共有。该房屋原属张先生与李女士共同共有，二人离婚后已经不再具有家庭关系，根据《物权法》第一百零三条的规定，此时二人对该房屋属于按份共有。

其次，张先生与吴先生签订的房屋买卖合同合法有效。根据《物权法》第十五条的规定，张先生尽管未取得该房屋的完全所有权，但其与吴先生签订的合同已依法成立并生效，张先生应当严格按照合同约定履行交付房屋、协助办理过户等义务，否则即构成了违约。

综上，张先生目前情况下如果要处分该房屋，应当尽量与共有人李女士协商，征得李女士的同意并请求其共同协助吴先生办理房屋过户手续（有避税之嫌，姑且不论）；如果实在无法协商一致，张先生应当采取以下两个措施：一、先办理房屋产权变更登记，将该房屋变更登记为其个人财产。此时，应当以李女士为被告，依法向房屋所在地的人民法院提起给付之诉，要求李女士履行协助张先生办理房屋产权变更登记的义务，将房屋产权变更登记为张先生个人所有。（注意：此诉讼属给付之诉，而非确认之诉，理由另文解释）。二、领取新的房屋产权证后，再与吴先生办理房屋过户手续。

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